Елена Николаева: «10 лет Жилищному кодексу РФ. Опыт, ошибки, перспективы»

29 декабря

Сегодня 29 декабря 2014 года исполняется ровно десять лет с того дня, когда Президент Российской Федерации подписал Жилищный кодекс Российской Федерации.

Жилищный кодекс был подготовлен для законодательного закрепления и оформления прав граждан на жилище, обеспечения безопасности и неприкосновенности жилища, признания равенства участников регулируемых кодексом отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, обеспечения судебной защиты жилищных прав, обеспечения сохранности жилищного фонда, а также для осуществления перехода в жилищных отношениях и жилищно-коммунальном хозяйстве от государственной формы собственности к частной, и в целях приведения действовавших основ жилищной политики в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации.

 

Существовала объективная необходимость заменить прежний Жилищный кодекс РСФСР, который безнадежно устарел, т.к. был принят во время прежней экономической формации, противоречил и Конституции Российской Федерации, и Гражданскому кодексу Российской Федерации. Также необходимо было кодифицировать многочисленное количество жилищных законов (до принятия Жилищного кодекса Российской Федерации действовало около 3 тыс. нормативных правовых актов жилищного законодательства), разделить полномочия всех трех уровней публичной власти в области жилищных отношений, детально урегулировать отношения по несению бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, установить процедуру созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установить возможность предоставления жилых помещений по договору социального найма, в первую очередь, малоимущим (полномочие органов местного самоуправления), а во вторую очередь, лицам, указанным в федеральных законах, указах Президента РФ, законах субъектов РФ (в отношении категорий граждан, не являющихся малоимущими), а также создать новый институт специализированного жилищного фонда.

За 10 лет, что минули после принятия Жилищного кодекса, была проведена значительная работа по его совершенствованию. Можно вспомнить и совершенствование системы социальной защиты населения при оплате жилья и коммунальных услуг в части адресности субсидий и вариантностей их расчета, и монетизацию льгот, и расширение формы и возможности инициативного проведения общих собраний собственников, и усиление права собственников в ЖСК. За прошедшие годы был введен институт Советов многоквартирных домов, усилены функции контрольных и надзорных органов, создан общественный контроль в т.ч. за соблюдением темпов роста платежей, расширены возможности управляющих организаций по поиску неплательщиков, введен отдельный раздел, посвященный капитальному ремонту многоквартирных жилых домов. В связи с этими и многими другими изменениями расширена структура платежей, сделана более прозрачной сама плата за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги, оплата на общедомовые нужды выведена из платы за содержание и ремонт.

Предпринимается попытка повторного стимулирования граждан к установке приборов учета, расширяется перечень общего имущества многоквартирного дома за счет приборов учета и узлов регулирования потребления коммунальных услуг. Сделаны серьезные законодательные шаги в формировании института найма социального использования, строительства жилья экономкласса, расширения малоэтажного строительства, создания государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.
Сегодня Жилищный кодекс отвечает на все вопросы, связанные с жилым помещением и общим имуществом многоквартирного дома в части прав собственности (владения, пользования и распоряжения), обязанностей участников отношений и членов семьи собственника, ответственности за сохранность и ремонт, выбора способа управления, оплаты, продажи или иной формы перехода прав собственности, переоборудования или переустройства, изменения назначения жилого помещения, признания его непригодным для проживания. Предпринимаются попытки описания прав и обязанностей собственников на всех этапах жизненного цикла существования многоквартирного дома. Таким образом, мы можем смело утверждать, что основные задачи, поставленные перед данным нормативным актом, выполнены.

Отдельно необходимо осветить аспект защиты конституционных прав граждан на жилище посредством Жилищного кодекса. Кодекс беспрекословно защищает граждан, имеющих единственное жилье, и предоставляет массу возможностей в части облегчения оплаты коммунальных услуг нуждающимся в этом гражданам. Инвалидам, семьям, имеющим детей-инвалидов, гражданам больным отдельными видами заболеваний и стоящим в очереди на улучшение жилищных условий жилье предоставляется в первоочередном порядке. Многие категории из числа перечисленных имеют различные льготы по оплате жилья и коммунальных услуг. В случае признания многоквартирного дома аварийным, гражданам, независимо от их материального положения, предоставляется новое жилье. Иными словами, для сознательного гражданина, дисциплинированно оплачивающего свои счета за жилищные и коммунальные услуги, Жилищный кодекс — гарант помощи и защитник интересов. Концепция, заложенная в кодексе со дня его подписания Президентом, продолжает быть гарантией неприкосновенности жилища, конституционной защиты прав граждан, зачастую — даже препятствием к расширению мер воздействия на злостных неплательщиков.

Вместе с тем, в Жилищном кодексе, разумеется, есть и определенные недостатки. К примеру, в экспертном сообществе продолжает вызывать сомнения Раздел X Жилищного кодекса Российской Федерации, который  ввел лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом. Другой проблемой представляется отсутствие на начальном этапе четкости в определении обязательств по предоставлению коммунальных услуг при различных способах управления многоквартирным домом. Недостаточно защищены от присвоения органами местного самоуправления помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Также имеет место миф о том, что плата за жилое помещение должна устанавливаться в фиксированном размере. Это способствовало популистским проявлениям и ожиданиям недобросовестных собственников, кризису экономики управляющих организаций, снижению ими качества управления многоквартирными домами. Вызывает вопросы и часть 8 ст. 161 Жилищного кодекса, которая допускает заключение договора управления многоквартирным домом без проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса – по сути, непонятно с кем должен заключаться договор управления многоквартирным домом и на каких условиях. Слабо детализовано регулирование отношений по «переселению граждан» из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Проблемой является и отсутствие концептуального стратегического видения вопросов приватизации жилых помещений – изначально приватизация рассматривалась как временная мера, а затем многократно продлялась.

Недостатки Жилищного кодекса, выявленные на сегодняшний день, необходимо устранить. Совершенствуя кодекс, мы сможем оказать реальное воздействие как на улучшение экономической ситуации в жилищной сфере, так и на повышение качества предоставления жилищных и коммунальных услуг нашим гражданам. Возможно, придет время освободить от государственного регулирования ТСЖ и ЖСК, освободить собственников помещений в новых домах от взносов на капитальный ремонт на время гарантийного срока (3-5 лет), ввести сертификацию многоквартирных жилых домов, обеспечить техническую инвентаризацию жилья. Также необходимо законодательно обеспечить бездефицитную экономику управляющих организаций, создать для них такие условия, в которых они смогут существовать и развиваться как экономические агенты, от чего выиграют и граждане России, и российская экономика. Требуют регулирования на уровне Жилищного кодекса и вопросы борьбы с неплатежами, однако к данному вопросу необходимо подойти максимально взвешенно.

Действующая редакция Жилищного кодекса – вовсе не догма, её можно и нужно дорабатывать с учётом международного опыта и современных тенденций. Вместе с улучшением норм законодательства должен расти и уровень жизни наших граждан. В целом, за прошедшее десятилетие всеми участниками законотворческого процесса была проделана большая работа, направленная на совершенствование жилищной сферы в нашей стране. Она будет продолжена – как силами федеральных и региональных законодателей, так и силами гражданского общества.

Елена Николаева,
Первый заместитель председателя комитета 
Государственной Думы Российской Федерации
по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству